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写字楼行业破局法则, 资产如何实现长期稳健增值

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专访光大安石董事总经理张晴

二十年时间,在历史长河中观望仅是一瞬,但对人类社会而言,却意味着无数的时代浪潮奔涌而来。在过去的二十年,除了最明显的科技发展外,中国也迎来城市化的突飞猛进和房地产行业的狂飙发展,但随着不同阶段的国情及政策变化,时至今日,房地产行业已然告别“黄金时代”的狂欢,逐步走向平稳的“白银时代”。

同时自疫情爆发以来,地产市场再次受到波折,其中写字楼领域亦不可避免受到巨大影响。面对疫情与时局之变,对写字楼而言,稳健的经营策略与创新的产品理念是破局的关键。

近期,上海张江光大园在众多优质申报项目中脱颖而出,成为我国内陆首批、上海市首个获批的基础设施公募REITs项目。在整个行业为之振奋的同时,其运营者光大安石却在另一资产板块——办公市场再次掀起风潮。5月底,光大安石首创写字楼资产管理品牌WELLBEING战略发布会盛大举行,旨在立足当下行业大变革阶段,为全球写字楼的未来发展与运营提供借鉴范本。

恰逢此契机,光大安石董事总经理、开发事业部兼写字楼事业部总经理张晴先生应行业媒体记者之约,完成了一次人物专访,分享了自身对写字楼行业发展前景、投资理念的见解,以及光大安石独特的资管体系。

抢占机遇:懂趋势才有未来

资深的行业经验,沉淀了张晴坚持和乐观的态度,他善于提出问题,并从中表达自己的看法。关于写字楼未来的发展前景,他始终持以积极态度,拥有绝对的理性与笃定。

据张晴分析:“双循环也好或者整个新经济的发展也好,相对而言需求空间呈上涨趋势,即便目前的状态仍是供过于求,但因为需求也在上涨,所以依旧带来可观的结构性机会。”

同时中国写字楼市场已逐步进入到存量年代,未来存量资产的盘活、运营、管理和架构提升,将成为写字楼市场新的发展主流,这也是光大安石同步深耕城市更新领域的初衷之一。

“未来对行业发展趋势能理解的,并拥有对应产品设计能力,且能形成自己运营特色的写字楼,才有发展空间。”由此光大安石更注重“以人为本”的办公体验,无论是建筑、抑或运营都根据客户需求充分完善优化,力图构建健康建筑,活力社区。

选址为基:好资产判定逻辑

洞悉市场未来的同时,光大安石也拥有更敏锐的投资眼光以及行业领先的资管体系。在疫情之前,资本市场上早已暗流涌动。随着金融政策收紧,以及绕不开的疫情影响,当下绝大多数投资人几乎谈写字楼“色变”,均处于观望状态。

当问及写字楼是否还值得投资,张晴的回答是肯定的,至少对光大安石而言,拥有稳健的募投管退全产业链,这仍是主营业务之一。

张晴建议:“作为一种经营的底层资产来看,房地产相对是一种不太容易发生较大波动的资产,疫情后可以把地产作为投资方向,但要关注你投的是表面还是背后实际的收益。”

光大安石在这方面的判断依据第一位则是地段选址,据张晴介绍:“我们可以去做不良资产,可以去做城市更新,但我们希望拿到潜力区域可以形成差异化竞争的项目。”

在光大安石看来,能够形成稳定经营收益的房地产,即是好资产。以旗下上海光大安石中心为例,依靠此种投资逻辑,目前项目出租率达到约90%,更吸引了美团、WPP等6家世界五百强企业进驻。

光大安石中心(上海)项目效果图

同时,即将面市的上海光大安石虹桥中心也被张晴寄予厚望:“项目一半商业,一半商务。商业我们引入光大安石旗下商业管理品牌Art-Park大融城,商务则与WELLBEING写字楼运营体系进行了融合,目前来看反馈还不错,得到了很多知名企业好评。”

以人为本:强运营铸竞争力

自2017年起,全国一线城市和准一线城市进入写字楼供应高峰,加之近两年受疫情影响,写字楼进入到充分竞争的阶段,好比大浪淘沙,没有核心竞争力的写字楼注定要被淘汰。

张晴对此表示:“因为充分竞争阶段,就不能按照原来的发展简单粗暴做产品,而应需要做足准备,静下心来做很多的事情。”

光大安石作为行业领军者,在2017年起便开始着手构建未来写字楼新的生态圈,2021年全新升级到来的WELLBEING写字楼资管品牌,终于迈出更具历史性的一步。

“我们一直在尝试WELLBEING,它其实包含着对于文化、艺术、社群和绿色生态等等这一系列理念的实践。我们一直在往这个领域去尝试,然后逐渐的把我们的理念落实为可执行的模块化的东西”,这无疑与过去写字楼简单地满足办公需求大不相同。随着80、90,甚至00一代逐渐成为职场主力军,办公空间的艺术、生态、健康、以及人和人的互动等都将越来越被重视,光大安石想要打造的便是真正服务于人的健康建筑共同体,并希望以此鼓励大家更有热情地去将工作做得开心,让生活与工作的边界趋于模糊,日常享受身心灵的滋养与美好。

位于北京东部门户的上东公园里项目,便是成功植入此种理念的容器之一。项目遵循人与自然和谐相融的原则,为城市花园办公带来新的灵感与解决方案。明显可见传统24小时的节奏在此被打破,快与慢的场景同步上映,社交休闲与商务办公的边界被擦除,人们在此不仅为了享受工作,更为了享受生活。

上东公园里(北京)项目效果图

资管闭环实力深耕写字楼价值提升

作为国内领先的产业投资基金管理人与地产投资平台,截至2021年3月末,光大安石通过各种机会型、增值型基金,管理规模已累计超过1270亿人民币,成功退出了逾790亿投资、120个项目。

张晴提到的完整资管体系,也就是由光大安石最早在国内建立的“募投管退”全产业链:“作为内资基金的代表,这么多年我们在内资的房产基金里一直排在首位。而且现在为止能构建出写字楼完整的投资、运营、管理能力的主体是不多的。”

光大安石虽拥有外企背景,实质却为央企,通过将中国文化与国外创新理念融会贯通,形成了独特的“新中企”气质。携带这种气质,光大安石在十余年的不动产投资管理经验中,凭借对国内市场的了解合理运用国外先锋理念,引领性建立起自身的独特产业链,并形成了资管模式闭环。这让光大安石有能力操盘、改造及运营各种项目,更有信心针对投资人的喜好以及市场趋势打造出优质作品,而写字楼正是投资人青睐的重要资产。

2021年一季度,北京、上海两座代表性城市的写字楼市场表现鼓舞了全行业。北京甲级写字楼市场净吸纳量约达13.2万㎡,增长超过2020年净吸纳量最高的第四季度近2.5万㎡;上海更加强劲,甲级写字楼净吸纳量达到约36.3万㎡,环比上升近30%。对此,张晴并不意外。

以下为行业特约媒体记者对光大安石董事总经理、开发事业部兼写字楼事业部总经理张晴先生的专访实录:

记者:您认为目前写字楼整个发展前景是何种状况?

张晴:大的方向上,因为现在双循环也好或者整个新经济的发展也好,需求空间是在上涨的,所以带来了结构性的机会。并且在写字楼竞争阶段,不能再按原来的发展简单粗暴做产品,而需要做足准备,要静下心从产品端要做很多针对客户的一些设计,让客户在产品端会带来一些标识性的东西或者新奇的东西。

在运营端,企业想要高效、发展;员工想的是快捷、方便,以及个人心理感受等,所以不同的维度要针对性提供服务,做整个写字楼的运营,才是未来写字楼的发展方向。

记者:您认为房地产是否会在疫情复苏过程中成为投资的避风港?光大安石拿项目时的投资逻辑是什么?

张晴:作为一种经营的底层资产来看,房地产相对是一种不太容易发生较大波动的资产,比如说写字楼租给企业办公,或者是购物中心租给企业经营,或者物流仓储租给企业做物流时,它的租约可能3年5年甚至10年,收益相对是稳定的。所以这一点来说,能够形成稳定经营收益的房地产,就是好资产。

我们第一看重选址,我们可以去做不良资产、城市更新,但希望能拿到一个相对潜力区域且可以形成差异化竞争的项目。然后通过我们的改造运营,尤其是以人为本的运营,去甄别出来客户喜欢什么,我们就把对应的产品、超出他们想象的产品做好。其实这个逻辑相当于全链条的逻辑,不是倒买倒卖的逻辑。

记者:从目前来看未来要投资房地产的话要考量哪些东西,对于投资者来说?

张晴:我觉得第一个确实还是选址最重要,上海一般说是新兴商务区和中央商务区。但是新兴商务区大家讲得比较多,面积也很大。但并非每个新兴商务区都有所谓的那么大。在新兴商务区里面的核心地区,或者能占到核心地位的,我觉得蛮好。第二块就是中央商务区,像陆家嘴、南京路这样的中央商务区,机会在城市更新。

记者:那关于城市更新,光大安石都是怎样进行实践的?

张晴:重点考虑有没有和周边的项目形成差异化的竞争机会。如果答案肯定,那我们核心点就是在这个区域里能不能达到头部地位。其实我们目前选择的光大安石中心、光大安石虹桥中心项目等都符合此种条件,这样的话有头部效应,有优势效应。

像光大安石虹桥中心,是我们在建的项目,我们把整个定位和产品都做了极大地提升。由原本不太符合当地经济结构的批发市场,转变成现代的、开放的、符合当地产业结构的新型的上海商业综合体。项目一半是商业,一半是商务。商业我们引入光大安石旗下商业管理品牌Art-Park大融城,商务则与WELLBEING写字楼运营体系进行了融合,目前来看反馈还不错,得到了很多知名企业好评。

光大安石虹桥中心(上海)项目效果图

记者:受疫情影响,多数资产或项目卖方涌现出巨大的现金需求,光大安石是否会加大收购光大安石目前写字楼资产的体量情况如何呢?

张晴:我们确实得到了很多项目的信任,因为要盘活一个资产,原业主的信任,以及银行、租户等各方的信任缺一不可,我们也积极的在关注,跟很多项目在谈。体量还可观,光大安石目前在管体量大约100万㎡,主要在北京和上海。

记者:写字楼会不会对产业造成影响,比如说会打造一个金融大厦或者一个科技研发大厦或者一个文化创意大厦?    

张晴:从我们来说,没有足够的资源和能力去做这种产业的规划,还是要跟本地政府结合起来。我们在管的较为成熟的写字楼项目,不仅出租率可以达到可观水平,且入驻企业也符合当地政府的产业定位。

记者:其实现在整个市场大背景下是下行的阶段,我看到有很多房地产企业也在转型,像万科现在越来越多做城市更新的项目。您觉得现在投资写字楼的优势在哪里?他靠什么吸引投资?

张晴:目前国内写字楼现状,一个是供应量太大,另外住宅相对来说比较火。并且在中国,写字楼跟住宅实际是混在一起管理的,所以会导致现在目前写字楼整个的市场相对来说萎靡,相信未来会逐步改善。

第二个其实目前为止真正做写字楼投资运营的,主角不是开发商,开发商是把写字楼作为一个可售性资产进行销售,逻辑永远是快周转、现金流、卖房子,所以不能代表写字楼整个市场。中国目前的写字楼投资的主要力量,其实是外资、内资基金,光大安石是内资基金的代表,因为这么多年我们在内资的房地产基金里一直排首位,而且现在为止能构建出写字楼完整的投资、运营、管理能力的主体是不多的。

   记者:请您预测一下,一旦写字楼充分竞争实现的话,大概市场上会出现什么样的局面?

张晴:第一要能够理解行业发展趋势,第二要有对应的产品设计能力,能抓住客户,并形成自己运营特色的企业才有发展空间。因为做写字楼肯定做长线,形成基因特色的企业才会力量更大,否则一定发展空间是有限的。

   记者:写字楼主要是租,租的重点可能还是要运营好,那么项目招租后对运营方面的投入大约是什么样子?

张晴:我们强调运营时要清楚一个观点,传统的物业管理或者传统运营会认为业主是主角,但我认为应想办法让入驻企业或企业的员工成为整个社区主角才正确。所以围绕着入驻里面的企业、员工去做运营,我希望大家再体会一下这个逻辑。

费用方面,运营成熟的写字楼,物业费是有一定盈余的;如果把一些盈余或业主再做适当的投入,完全可以覆盖运营成本,但主要看是否用心做、整个运营体系是否成熟。若能用平台的方式吸引大家一起来做,其实更有意义。

记者:写字楼板块在集团业务发展中的位置如何? WELLBEING品牌的推出对公司有何意义?建立的初衷是什么?

我们会根据市场轮动的情况保持自己的判断力和执行力,总体来说因为写字楼投资回报收益相对持续稳定,并且能够沉淀较大的资产量,所以业主也好、投资机构也好,写字楼都会是他们长期感兴趣的品类。光大安石作为资产管理人,就会选择投资人有兴趣的资产类别,所以写字楼是非常重要的。

我们一直在尝试WELLBEING,它其实包含着对于文化、艺术、社群和绿色生态等等这一系列理念的实践。我们一直在往这个领域去尝试,然后逐渐地把我们的领域理念落实为可执行的模块化的东西。WELLBEING的推出不仅能让我们在写字楼运营时更加得心应手,也能同步推广光大安石的企业文化与理念。

因为我们觉得未来办公生态圈一定是健康的,WELLBEING品牌体系则能帮助我们推动投资人也好,运营方也好,都往这个方向探索,去更好的提供服务,一起进步。

我们做WELLBEING的契机是我们在光大安石中心项目经营租赁的一种尝试,我们希望能与租户在租赁关系外,形成一种比较开心的氛围。从光大安石的角度来说,我们希望每一个人不是执行者,而是可以带着创造性与热情去发挥自己的优势。

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